アパートの屋上防水工事はいつ必要？オーナーが避けるべき失敗と費用目安
皆様こんにちは！！
坂戸市、飯能市、東松山市、日高市の外壁塗装・屋根リフォーム専門店
株式会社色彩デザインです！
代表取締役の小久保です！
アパート経営では、建物の外観や内装のリフォームばかりに目が行きがちですが、意外と見落とされやすいのが「屋上の防水」です。屋上は常に雨風や紫外線にさらされており、劣化が進むと雨漏りや建物内部の腐食といった深刻な問題を招きます。
こうした問題は入居者の生活に直結するため、対応が遅れるとクレームや退去につながり、オーナーの経営に大きな影響をおよぼしかねません。「まだ大丈夫だろう」と先延ばしにしていると、補修だけで済むはずだった工事が大掛かりな改修に発展し、費用が数倍になることもあります。
今回のお役立ちコラムでは、アパート の屋上防水工事を検討する大家さんに向けて、工事が必要となるサインや代表的な工法と費用の目安、さらに避けるべき失敗例までお話していきます。
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アパートの屋上防水工事が必要になるタイミング
屋上の防水は、普段の生活では意識しにくいため、劣化を見過ごしてしまいがちです。ですが、防水層には寿命があり、耐用年数を過ぎると性能が一気に落ちてしまいます。
防水層の耐用年数を把握しておきましょう。
- ウレタン防水：10〜12年
- シート防水（塩ビ・ゴム）：12〜15年
- FRP防水：10〜12年
- アスファルト防水：15〜20年
築年数が15年以上経過しているアパートで、一度も屋上のメンテナンスをしていない場合は、すでに防水機能が低下している可能性が高いと考えましょう。
工事を検討すべき劣化のサイン
- 表面に細かいひび割れが出ている
- 防水シートの膨れや浮きが目立つ
- 雨が上がっても水たまりが残る
- 排水口の周辺が劣化して水が流れにくい
- 室内の天井や壁に雨漏りのシミが出始めた
これらの症状が出ている場合は、補修では間に合わず、本格的な防水工事が必要になる可能性があります。
アパート屋上防水工事の主な工法と特徴
防水工事にはいくつかの工法があり、屋上の形状や劣化の進み具合、コストに応じて選択する必要があります。
1. ウレタン塗膜防水
液体のウレタン樹脂を塗布して、防水層を形成する方法です。
費用：3,500〜6,000円／㎡
工期：4〜7日程度
メリット：複雑な形状の屋上にも施工しやすく、つなぎ目のない仕上がり。
デメリット：厚みが均一になりにくく、施工技術によって耐久性に差が出やすい。
2. シート防水（塩ビシート・ゴムシート）
シート状の防水材を接着して防水層を作る工法です。
費用：4,000〜7,000円／㎡
工期：3〜6日程度
メリット：施工ムラが少なく、耐久性も高い。比較的工期が短い。
デメリット：複雑な形状の屋上には不向き。強風でシートがめくれるリスクがある。
3. FRP防水
ガラス繊維に樹脂を塗り固めて防水層を作る工法です。
費用：6,000〜9,000円／㎡
工期：3〜5日程度
メリット：硬化すると非常に強度が高く、耐摩耗性に優れる。バルコニーや小規模な屋上に適している。
デメリット：広い面積の施工にはコストが高くなる。熱で伸縮するため、広い屋上には不向き。
4. アスファルト防水
シート状のアスファルトを重ね貼りして熱で溶着する伝統的な工法です。
費用：5,000〜8,000円／㎡
工期：1〜2週間程度
メリット：耐久性が高く、20年以上の寿命を期待できる。
デメリット：施工に火気を使用するため安全管理が必要。工期も長め。
【アパート版】費用目安と工期
アパートの屋上防水工事は、選ぶ工法や屋上の面積によって費用が大きく変動します。
- 小規模アパート（屋上100㎡程度）：40万〜90万円前後
- 中規模アパート（200㎡程度）：80万〜150万円前後
- 大規模アパート（300㎡以上）：150万〜250万円以上
工期は最短で3日ほどですが、天候や下地補修の有無によっては2週間前後かかることもあります。とくに、屋上はベランダより面積が広く雨水が滞留しやすいため、下地の状態によって追加の処理が必要になるケースが少なくありません。
また、工事中は居住者が生活している中での施工になるため、騒音や塗料のにおいだけでなく、屋上への立ち入り制限や資材の搬入動線についても事前に調整が必要です。管理会社や施工業者と連携して告知を徹底すれば、入居者からの信頼を損なわずに工事を進められます。
さらに、タイミングよく工事を終えておけば「メンテナンスが行き届いた物件」としてアピールでき、結果的に資産価値や入居率の維持にもつながります。
オーナーが避けるべき失敗
防水工事は高額なため、失敗すると経営に大きな打撃を与えます。オーナーが陥りやすい失敗例を整理しておきましょう。
雨漏りしてから工事をする
「雨漏りが出てから工事を考えればいい」と思いがちですが、実際には手遅れになるケースが多いです。すでに下地や構造部に水が回っていると、補修だけでは済まず、大規模修繕や内部改修まで必要になり、費用は数倍に膨らみます。
見積もりを1社だけで決めてしまう
防水工事は工法によって単価が大きく異なります。同じ面積でも数十万円の差が出ることも珍しくありません。必ず複数社から見積もりを取り、工事内容や保証内容を比較しましょう。
入居者への説明を怠る
屋上工事は騒音やにおいが発生し、洗濯物を干せない期間も出てきます。事前告知を怠るとクレームにつながり、退去の原因になる場合もあります。施工前には入居者向けのお知らせ文を配布するのが鉄則です。
保証・アフターサービスを確認しない
防水工事は10年以上の耐用年数を期待するものです。工事保証が5〜10年あるかどうか、定期点検やアフターサービスが含まれるかは必ず確認しましょう。
メンテナンスで寿命を延ばす方法
防水工事は一度おこなえば安心というものではありません。適切なメンテナンスで寿命を延ばし、次の工事までの期間を伸ばせます。
定期点検：5年ごとに業者による点検を受ける
トップコートの塗布：表面の保護塗料を5〜7年ごとに塗り替えることで防水層を保護
排水口の清掃：落ち葉やゴミの詰まりを防ぐことで水たまりを回避
小まめなケアで「大規模工事を先送りにする」ことができ、結果的にコスト削減につながります。
防水工事の効果的なタイミング
防水工事は「雨漏りが出てから」慌てて取り組むのでは遅く、建物の状態や経営計画を踏まえて計画的に進めることが理想です。屋上は普段の生活で目に入りにくい場所ですが、紫外線・風雨・温度差によって少しずつ劣化が進行しており、外観以上に内部の防水性能が低下していることも少なくありません。
築年数を目安にする
多くの防水層は耐用年数が10〜15年前後とされているため、築10年を過ぎたあたりから点検や工事の検討を始めると安心です。外観がまだきれいに見えていても、排水口の周辺や防水層の継ぎ目などから少しずつ不具合が生じているケースもあります。「見た目に問題がない＝安心」ではないと覚えておくことが大切です。
入居募集とのタイミングを合わせる
外壁や屋上をリフォームした直後は、物件写真の印象が格段にアップします。とくに、春や秋の引っ越しシーズンに入居募集を控えている場合は、工事をその直前に完了させておくことで「管理が行き届いた物件」として好印象を与えることができます。築年数が古くても、清潔感や安心感を訴求できれば入居率アップにつながりやすいのです。
季節ごとの注意点
工事の時期を選ぶ際には、気候条件も大きな判断材料になります。
梅雨や台風シーズン（6〜9月）：天候不順で工期が延びやすく、仕上がりに影響するリスクがある。
真夏（7〜8月）：気温が高すぎると塗料や防水材の硬化に不具合が出やすい。
冬場（12〜2月）：地域によっては低温や積雪により施工が難しくなる。
春・秋：気候が安定しており、塗膜の乾燥も適切に進むため最適なシーズン。
経営目線での計画
オーナーにとって防水工事は大きな出費ですが、工事費用を投資と捉えることで意思決定がしやすくなります。たとえば、劣化が進んでから高額な修繕をおこなうよりも、早めに計画的に工事をおこなった方がトータルコストをおさえられるケースは多いです。また、屋上の防水性が高い状態を維持できれば雨漏りを防げるため、入居者満足度の維持・長期入居にも直結します。
アパートの屋上防水工事は株式会社色彩デザインへ！
アパートの屋上防水工事は10〜15年が目安となるため、工事のサインを見逃さないようにしましょう。高額な工事費や失敗を避けるには、早めの点検から保証の確認までを徹底することが大切です。
もちろん、入居者へのサインもお忘れなく。定期的なメンテナンスをすれば寿命を延ばし、長期的なコスト削減につなげられます。屋上防水が必要なのか判断しかねる場合には、業者に診断を依頼しましょう。
株式会社色彩デザインでは、診断やお見積もりを無料でおこなっております。アパートの施工実績も豊富ですので、安心しておまかせください。ショールームでのご相談もお待ちしております。
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