アパート外壁塗装の費用はなぜ高くなる？オーナー様が見積もりで確認すべき内訳と注意点
皆様こんにちは！！
坂戸市、飯能市、東松山市、日高市の外壁塗装・屋根リフォーム専門店
株式会社色彩デザインです！
代表取締役の小久保です！
アパートの外壁塗装を検討するオーナー様から「戸建てより見積もりが高いのはなぜか」「どこまで同時に直すべきか」という相談があります。
アパートは外壁面積が広いだけではありません。共用廊下や外階段があり、鉄骨手すりやベランダも確認対象になりやすい建物です。屋上や廊下の防水まで含めて見ると、戸建てより、工事項目は増えます。さらに入居者様が生活している状態で工事を進めるため、洗濯物を干せない日や車を動かす日も出てきます。
共用部を通れるようにしながら作業する段取りも必要です。見積もり金額だけで比べると、足場だけ含まれていて「鉄部塗装は別だった」「防水の劣化を見落としていた」「入居者対応が想定されていなかった」というズレも起こりやすいのです。
そこで今回のお役立ちコラムでは、アパート外壁塗装の費用が高くなりやすい理由について、足場や塗装面積だけでなく、鉄部や防水・共用部の使い方・入居者様への案内まで含めて整理してお話しします。見積もりで確認すべき内訳を把握すれば、必要な工事と後回しにできる工事を分けやすくなります。
アパート外壁塗装は戸建てより確認範囲が広い
アパート外壁塗装では、外壁だけ塗る工事として考えるのは見積もりを読み違えるため避けたほうが無難です。建物の外まわり全体を見て、足場を使って確認すべき場所を整理することが重要です。
外壁面積だけでなく建物の形が費用に影響する
アパートは戸建てより横幅や高さが大きく、階段や廊下が外側にある建物もあります。外壁面積が増えれば、塗料と作業量は増える傾向です。
他にも、外階段の裏側・共用廊下の天井・ベランダの内側・出入口まわりなど、細かく塗り分ける場所が多くなると手間も増えます。竣工図や過去の修繕記録がある場合、現地調査前に用意しておくと、面積と範囲を確認しやすいのです。
足場は安全と入居者動線を両方考える
アパートの足場は、職人が安全に作業するためだけに設置する設備ではありません。入居者様が通る玄関・共用階段・駐輪場・駐車場との位置関係も考えなければなりません。
厚生労働省では、足場からの墜落や転落を防ぐため、足場に関する安全対策の強化を案内しています。安全に作業できる足場を組むことは、費用を下げるために省ける項目ではないのです。
見る場所 | 費用に関係する理由 | 見積もりで聞くこと |
外階段 | 裏側や支柱の作業が増える | 鉄部塗装を含むか |
共用廊下 | 通行を止めにくい | 作業時間と養生方法 |
ベランダ | 入居者様の荷物がある | 片づけ案内の有無 |
駐輪場まわり | 足場の設置場所に影響する | 一時移動が必要か |
鉄部と防水はアパートの見積もりで差が出やすい
アパートでは、外壁の塗装面だけでなく、鉄骨階段や手すり、屋上・廊下・ベランダ床の状態が費用に関わります。見た目の色替えではなく、建物を傷ませないための修繕として考えましょう。
▼アパートの防水工事費用について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください▼
アパートの屋上・ベランダ防水工事はいくら？費用目安と修繕のタイミング
鉄部はさび落としと下地処理で費用が変わる
鉄骨階段や手すりは雨に当たりやすく、さびが出ると進行しやすい部位です。表面をそのまま塗るだけでは、仕上がり後に再びさびが出ることもあり得ます。
見積もりでは、さびを落とす作業や、下塗り材・上塗りの回数、階段裏や踊り場の範囲について確認が必要です。共用階段は入居者様が毎日使う場所なので、作業時間の区切りも大切です。
防水は雨漏り予防と資産維持に関わる
屋上、共用廊下、ベランダ床の防水層が傷むと、雨水が下地へ回る可能性もあります。横浜市の長期修繕計画の説明では、建物の調査や診断を行い、対象部位ごとに数量を算出して、修繕工事費を考える流れが示されています。
アパートでも、防水を外壁塗装と切り離して考えるより、足場を使う時期に一緒に確認したほうが判断しやすいです。
部位 | 劣化の例 | 見積もりで見る点 |
鉄骨階段 | さびと塗膜の剥がれ | さび落としの範囲 |
手すり | つなぎ目のさび | 下塗り材の種類 |
屋上 | 防水層のふくれ | 改修方法と面積 |
共用廊下 | 床のひびと水たまり | 排水まわりの処理 |
ベランダ | 表面の割れ | 入居者様の荷物移動 |
▼アパートの屋根塗装と修理について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください▼
アパートの屋根塗装と修理内容はどう決まる？適正料金で叶えるためのポイントを徹底解説！
入居者対応は工事費と工程に影響する
アパート外壁塗装では、入居者様が生活する中で作業します。通知・掲示・洗濯物・車の移動・共用部の通行確保まで考えておくと、着工後のトラブルを減らせます。
▼アパートの外装リフォームと入居率について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください▼
アパートの外装リフォームで入居率UPはどこが効果的？6つのポイントを解説！
工事案内は早めに出す
外壁塗装中は洗濯物を外に干せない日や、窓を開けにくい日もあります。入居者様にベランダの荷物を、一時的に動かしてもらう場面も出てくるのです。
東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドラインでは、入居期間中の修繕に関する紛争防止を目的とした情報を案内しています。東京都の資料ですが、入居者様とのトラブルを避ける考え方として参考になるでしょう。
共用部は安全に通れる状態を保つ
共用廊下や階段を施工する日は、通行しやすさと作業効率の両方を考えます。床を塗る場合では、乾燥するまで踏めない時間もあります。
オーナー様は、施工会社に工事日程表・掲示文・連絡先・緊急時の対応を確認しておくと安心です。管理会社が入る物件では、入居者様への案内方法も事前に決めておきましょう。
また、アパートは、入居者様が外から見て状態を判断しやすい建物です。外壁の退色・階段のさび・廊下床の汚れが目立つと、管理状態への不安につながることもあります。見た目だけ整えるのではなく、入居中の安心感と、次の募集時の印象まで含めて見積もりを読むことが大切です。
入居者対応 | 事前に決めること |
洗濯物 | 外干しできない日を伝える |
ベランダ | 荷物移動の期限を伝える |
車と自転車 | 一時移動の場所を決める |
共用階段 | 通れる時間帯を案内する |
苦情窓口 | 連絡先を掲示する |
参照：東京都住宅政策本部 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン～概要～
見積もりでは一棟全体の管理計画として確認する
アパート外壁塗装は、単発の出費ではなく、賃貸経営の維持管理費として見なければなりません。入居率や建物の印象にも関わるため、短期的な安さだけで判断しないことが大切です。
見積書は部位ごとの数量と作業内容を見る
国土交通省のリフォーム見積相談制度では、不明瞭な項目・二重計上・不要な項目・追加費用の合意などが相談内容として示されています。
アパートでは項目が多くなるため、外壁・鉄部・防水・共用部・足場・入居者対応を分けて確認します。「外壁塗装一式」とだけ書かれている場合、外壁・防水・鉄部・共用部のどこまで含むのか分かりにくくなるのです。後から防水や鉄部が別途と分かることもあるため、契約前に範囲を確認しておきましょう。
▼外壁塗装の見積書について詳しく知りたい方はこちらのコラムをご覧ください▼
塗装屋さんの見積書を徹底解析！外壁や屋根を塗装する際の見積りチェック項目
管理会社と施工会社の役割も決めておく
国土交通省の賃貸住宅管理業法ポータルサイトでは「賃貸住宅管理業は賃貸人から委託を受けて、維持保全を行う業務を含む」と説明されています。
管理会社に依頼している物件では、入居者連絡・掲示・鍵の扱い・駐車場の調整を誰が行うか決めておきましょう。施工会社には、現地調査で共用部と防水まで確認してもらうと、見積もりの抜けを減らせます。
見積もり項目 | 確認する内容 |
外壁 | 面積と塗装回数 |
鉄部 | さび落としと塗装範囲 |
防水 | 屋上と廊下とベランダの扱い |
足場 | 入居者動線と安全対策 |
共用部 | 養生と作業時間 |
管理対応 | 掲示と連絡窓口 |
参照：国土交通省 賃貸住宅管理業法ポータルサイト管理業者の業務
FAQ｜アパート外壁塗装の費用についてよくある質問
アパート外壁塗装は、外壁面積だけでなく、鉄部・防水・共用部・入居者対応まで費用に関係します。ここでは、オーナー様が見積もりで迷いやすい点を整理します。
Q.外壁塗装と防水工事は同時に行うべきですか？
必ず同時に行う必要はありませんが、屋上・共用廊下・ベランダ床に劣化がある場合は、一緒に状態を確認したほうが効率的です。足場を使う場所なら、別々に工事することで費用が重複する可能性もあります。
ただし、状態のよい防水まで改修する必要はありません。今回直す場所と経過観察に分けてもらいましょう。
Q.入居者対応の費用も見積もりに含まれますか？
施工会社によって対応範囲が異なります。工事案内の配布、掲示物の作成、洗濯物やベランダ荷物の案内まで含む場合もあれば、管理会社やオーナー様が行う場合もあります。
そのため、誰がいつ連絡し、苦情や緊急時の窓口を担当するか、契約前に決めておくことが大切です。
Q.安い見積もりを選ぶと危険ですか？
価格が安いこと自体が問題ではありませんが、鉄部・防水・下地補修・共用部養生などが別途になっている場合があります。「一式」表記が多いと、追加費用につながる可能性もあります。
一方で、高い見積もりが必ず適切とも限りません。部位ごとの数量と作業内容を比較して判断しましょう。
アパート外壁塗装の見積もり相談は色彩デザインへ
アパート外壁塗装の費用は、外壁面積だけでなく、足場・鉄部・防水・共用部・入居者対応によって変わります。見積書では各部位の数量と作業内容を確認し、今回直す場所と次回へ回せる場所を分けることが重要です。
株式会社色彩デザインでは、建物の状態と賃貸経営の計画を踏まえて修繕内容をご提案します。問い合わせフォーム、メール、電話でのご相談のほか、ショールームへのご来店もお待ちしています。
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